Novo Minha Casa tem boom de lançamentos e ultrapassa restante do setor pela primeira vez

Após ser repaginado pelo governo de Luiz Inácio Lula da Silva (PT), em julho do ano passado, o programa Minha Casa, Minha Vida elevou em 65,9% os lançamentos de residências no Brasil no primeiro semestre deste ano em comparação com o mesmo período de 2023.

No mesmo período, os lançamentos totais do mercado imobiliário cresceram apenas 5,7%, segundo dados de empreendimentos verticais levantados pela CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção) em parceria com o Sesi e o Senai. Com isso, o programa social aumentou em 70% sua participação nos lançamentos do mercado imobiliário em um ano.

No segundo trimestre deste ano, as unidades lançadas pelo Minha Casa, Minha Vida corresponderam a 53% do total do mercado imobiliário, ultrapassando pela primeira vez, desde que o programa social foi relançado, o montante do restante do mercado, que lançou 47% no período. No segundo trimestre de 2023, a proporção era de 31% e 69%, respectivamente.

No total, foram 83.930 unidades lançadas no período, sendo 44.764 unidades do Minha Casa, Minha Vida.

O quadro regional, porém, mostra que o Minha Casa, Minha Vida segue a mesma lógica do restante do mercado e prioriza a região Sudeste, contribuindo pouco ainda para diminuir o déficit habitacional em regiões onde, proporcionalmente, este é maior.

No segundo trimestre de 2024, o programa social lançou 27.703 unidades no Sudeste, 6.369 no Nordeste, 5.988 no Sul, 2.776 no Norte e 1.928 no Centro-Oeste. Ou seja, 61,8% dos lançamentos do programa foram no Sudeste, 14,2% no Nordeste, 13,4% no Sul, 6,2% no Norte e 4,3% no Centro-Oeste.

O Sudeste corresponde ao maior déficit habitacional do Brasil em termos absolutos. Mas, proporcionalmente ao número de habitantes, a região está com déficit menor do que a média nacional, que é de 8,3%, segundo levantamento da Fundação João Pinheiro (FJP), em parceria com o Ministério das Cidades.

Já o Norte, penúltimo na ordem de prioridade do governo com os lançamentos do programa social, tem três estados no top do ranking de unidades da federação com maior proporção de déficit habitacional. São eles: Amapá, com 18% de déficit, Roraima, com 17,2%, e Amazonas, 14,5%.

Vale ressaltar que a maior parte do déficit habitacional no Norte (42,8%) e no Nordeste (39,9%) é em decorrência de habitações precárias, como domicílios improvisados. Já no Sudeste, Sul e Centro-Oeste, o predomínio do déficit é de ônus excessivo com aluguel urbano, ou seja, de famílias com renda domiciliar de até três salários-mínimos que gastam mais de 30% de sua renda com aluguel.

Ou seja, até mesmo em termos qualitativos o déficit no Norte e Nordeste é maior.

Apesar dos dados, Celso Petrucci, conselheiro da CBIC, chama atenção para a comparação dos lançamentos por região do Minha Casa, Minha Vida em relação ao restante do setor. No Norte, 86% dos imóveis lançados no segundo trimestre deste ano foram pelo programa social, enquanto o restante do mercado lançou os outros parcos 14% na região.

Mas no Sudeste, local com menor déficit habitacional proporcional, o Minha Casa, Minha Vida foi responsável por 60% dos novos empreendimentos, enquanto o restante do mercado, por 40%. No Nordeste, a proporção é 53% (outros padrões) e 47% (programa social), no Centro-Oeste é 61% (outros padrões) e 39% (programa social) e no Sul, também 61% (outros padrões) e 39% (programa social), respectivamente.

Com base na evolução dos números do programa, Petrucci acredita que, a partir do próximo trimestre, deverá haver uma participação maior do Minha Casa, Minha Vida nos lançamentos dessas últimas três regiões.

“Tenho a impressão de que, quando fizermos a coletiva do terceiro trimestre [de 2024], já vai crescer a participação [do Minha Casa, Minha Vida] também na região Nordeste, Centro-Oeste e Sul”, disse durante a entrevista coletiva online de apresentação dos números nesta segunda-feira (19).

A pesquisa destaca que o incremento de orçamento do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) de R$ 23 bilhões neste ano estimula o desenvolvimento de empreendimentos enquadrados no programa social no futuro.

As vendas de imóveis estão aquecidas no mercado imobiliário do Brasil como um todo e subiram 15,2% do primeiro semestre de 2023 para o mesmo período deste ano. Somente no Minha Casa, Minha Vida, essa elevação foi de 37,4% nesse espaço de tempo.

Como o crescimento da venda total de imóveis no setor imobiliário brasileiro foi maior que o dos lançamentos (5,7%), a oferta final de empreendimentos reduziu em todos as regiões do país no primeiro semestre, para 274.303 unidades, ante 309.789 há um ano.

No Minha Casa, Minha Vida, por sua vez, a alta nas vendas foi menor que nos lançamentos, por isso a oferta final de novos empreendimentos no programa cresceu 5,6% no período.

Apesar da importante participação do Minha Casa, Minha Vida no total dos novos empreendimentos lançados, nas vendas, essa participação ainda é tímida. No segundo trimestre, 69% dos empreendimentos verticais vendidos não são do Minha Casa, Minha Vida, que representou, nesse quesito, apenas 31%.

Um novo decreto do Ministério das Cidades, porém, deve impulsionar as vendas de novos empreendimentos do Minha Casa, Minha Vida ao limitar a compra de imóveis usados, reduzindo o valor de venda máxima desse produto na faixa 3 (renda bruta entre R$ 4.400 e R$ 8 mil) de R$ 350 mil para R$ 270 mil.

O governo Lula já havia sinalizado a intenção de adotar a medida com o objetivo de permitir que o orçamento do FGTS seja direcionado principalmente para a aquisição de imóveis na planta, em construção ou recém-construídos, que têm maior geração de empregos.

Elson Póvoa, representante da CNI (Confederação Nacional da Indústria) no conselho do FGTS, afirmou em julho que a média de 2014 até 2022 do percentual de aplicação do fundo nos imóveis usados ficou na faixa de 12%. Mas, em 2023, subiu para 29% e, em 2024, para 32%.

“Nós não podemos deixar o usado desenfreado e prejudicar o financiamento dos novos. Senão, nós vamos ter um problema muito sério agora no final do ano, que é exatamente o financiamento dos novos”, disse, na época.